今回は、「訪問査定」について詳しく解説します。訪問査定とは、不動産を売却する際に、不動産会社の担当者が実際に物件を見て査定額を算出する方法です。訪問査定のメリットやデメリット、準備すべきことや注意点などを知っておくと、不動産売却の成功に役立ちます。以下の内容を参考にしてください。
訪問査定とは？
不動産売却を考えている方は、まずは自分の物件の価値を知るために査定を受ける必要があります。査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定とは、不動産会社に物件の情報を提供して、データや過去の取引事例などをもとに査定額を算出してもらう方法です。机上査定は、インターネットで簡単に申し込めることが多く、無料で受けられることがほとんどです。しかし、机上査定はあくまで大まかな目安であり、実際の物件の状態や市場の動向を反映していない場合があります。
訪問査定とは、不動産会社の担当者が物件に実際に足を運んで、建物や土地の状態、周辺の環境、売主の希望などを調査して査定額を算出する方法です。訪問査定は、机上査定よりも正確な査定額がわかることがメリットです。訪問査定で算出された査定額は、売り出し価格の決定の参考になります。訪問査定は、不動産会社によっては有料である場合もありますが、一般的には無料で受けられます。
訪問査定のメリット
訪問査定には、以下のようなメリットがあります。
正確性の高い査定額がわかる
訪問査定では、物件の個性や特徴を加味した査定額がわかります。机上査定ではわからない部分を目で見て確認した上で、査定額を算出します。例えば、同じ築年数や間取りの物件でも、メンテナンス状況や日当たり、眺望などによって価値は変わります。また、リフォームや改装をした場合も、プラスに評価される可能性があります。訪問査定で算出された査定額は、実際の売却相場に近いと言えます。
不動産会社の対応を見極めることができる
訪問査定では、不動産会社の担当者と直接やりとりすることができます。訪問査定は、単に価格を知るだけでなく、契約を結ぶ不動産会社を見極める絶好の機会です。信頼できる不動産会社か見極めるためにも、売却に関する疑問や不安を相談してみましょう。査定を的確に行いつつ、相談にも丁寧に乗ってくれるようであれば、誠実な不動産会社だと判断できます。しかし、執拗に営業トークをしてきたり、売主に検討の余地を与えず契約を迫ってくるような不動産会社は、要注意です。
訪問査定のデメリット
訪問査定には、以下のようなデメリットがあります。
査定価格が出るまで時間がかかる
訪問査定の査定額が算出されるまでの時間は、場合によって異なります。その場で査定価格を算出してもらえる場合もありますが、正式な査定結果を受け取れるのは数日から一週間後であることが一般的です。また、役所や法務局で追加調査が必要な場合もあり、このようなケースだと査定額が出されるのにより時間がかかるでしょう。
価格が必ずしも正確ではない
訪問査定では、より正確な価格を知れることがメリットですが、いつもそうであるとは限りません。不動産会社によっては、「とりあえず契約を取る」という目的で、実際の評価よりも高い査定価格を提示することがあります。このような高額査定に釣られて契約してしまうと、後々になって大幅な値下げを強いられる可能性が高く、結果的に時間やメンタルを消耗させられてしまいます。査定価格は鵜呑みにするのではなく、価格の内訳や根拠についてもよく目を通し、納得できない点があれば担当者に問い合わせるようにしましょう。また、複数社の訪問査定を受けて、結果を比較することも大切です。
事前準備が必要
訪問査定を受ける際は、書類の準備や部屋の掃除などの準備が必要です。特に書類関係は必要なものが多く、手元にない場合は市役所、法務局、管理組合などに発行を依頼しなければなりません。手間がかかる作業ですが、いずれ不動産会社や買主と契約を結ぶ際に、必要になる書類が多いため、早めに揃えておいて損をすることはありません。また、部屋の掃除は内覧対応をする際にも必須であるため、物件を良く見せる掃除の仕方を訪問査定時に把握しておくと、後々楽になるでしょう。
訪問査定の流れ
訪問査定の流れは、以下のようになります。
- まずは、机上査定を受けて、自分の物件の大まかな価値を知ります。机上査定は、インターネットで簡単に申し込めることが多く、無料で受けられます。不動産会社に物件の情報を入力して送信すると、数分から数時間で査定額がメールや電話で届きます。机上査定は、物件の情報をデータや過去の取引事例などをもとにして査定額を算出する方法です。しかし、机上査定はあくまで大まかな目安であり、実際の物件の状態や市場の動向を反映していない場合があります。机上査定を受ける際には、以下のようなポイントに注意しましょう。
- 査定額は、物件の情報を正確に入力することで精度が高まります。間違った情報を入力すると、査定額が大きくずれる可能性があります。
- 査定額は、複数の不動産会社から取得することで、物件の相場を把握することができます。一社だけの査定額では、物件の価値を正しく判断できない場合があります。
- 査定額は、査定を依頼した時点のものであり、常に変動するものです。査定額が高いからといって、すぐに売却できるとは限りません。市場の状況や買主の需要によって、査定額よりも高く売れる場合もあれば、低く売れる場合もあります。
- 査定額に納得できる不動産会社を選んで、訪問査定の申し込みをします。訪問査定の申し込みは、インターネットや電話で行えます。訪問査定の日程や時間帯を担当者と相談して決めます。訪問査定は、平日の日中だけでなく、土日祝日や夜間でも受けられることが多いです。訪問査定の申し込みをする際には、以下のような書類を用意しておくとスムーズです。
- 不動産登記簿謄本（登記済権利証）
- 建物図面（配置図、平面図、立面図、断面図など）
- 土地家屋調査士の測量図
- 固定資産税評価証明書
- 固定資産税納税通知書
- 管理組合の規約や会計報告書（マンションの場合）
- リフォームや改装の見積書や領収書（あれば）
- その他、物件に関する資料（あれば）
- 訪問査定の当日は、担当者が物件に来る前に、部屋の掃除や片付けをしておきます。物件の印象を良くするためには、以下のようなポイントに注意しましょう。
- 部屋は明るく清潔にする
- 不要なものは処分し、収納にしまう
- ゴミやペットの臭いを消す
- 水回りや窓はピカピカにする
- 壁や床に傷や汚れがあれば、修復する
- 花やグリーンを飾る
- カーテンやブラインドを開けて、日光を入れる
- 音楽やテレビの音は消す
- ペットは別の場所に預ける
- 家族や友人は外出する
- 担当者が物件に到着したら、挨拶をして、物件の見学を始めます。担当者は、物件の内外をチェックしながら、写真やメモを取ります。担当者が見るポイントは、以下のようなものです。
- 建物の構造や耐震性
- 建物の築年数やメンテナンス状況
- 建物の設備や設備の劣化度
- 建物の間取りや専有面積
- 建物の日当たりや眺望
- 建物のリフォームや改装の有無や内容
- 土地の形状や面積
- 土地の利用制限や地目
- 土地の接道状況や駐車場の有無
- 土地の周辺環境や交通アクセス
- 売主の希望や事情
- 物件の見学が終わったら、担当者は、査定額の算出方法や根拠について説明します。査定額は、以下のような方法で算出されます。
- 比較法：同じエリアや条件の物件の取引事例や相場を参考にして、物件の価値を比較する方法です。
- 収益法：物件が将来にわたって生み出すであろう収益（賃料や利回りなど）をもとにして、物件の価値を算出する方法です。
- 原価法：物件の建物と土地の原価（建築費や取得費など）をもとにして、物件の価値を算出する方法です。
- 担当者は、これらの方法の中から、物件の種類や特徴に合ったものを選んで、査定額を算出します。査定額は、物件の個性や特徴を加味した上で、市場の動向や需要と供給のバランスなどを考慮して、最適な価格に調整されます。担当者は、査定額の内訳や根拠を詳しく説明してくれるはずですが、分からない点や納得できない点があれば、積極的に質問しましょう。
- 査定額に納得できたら、担当者と売却の意思を伝えます。担当者は、売却の流れや必要な書類、費用などについて説明してくれます。また、売却に関する疑問や不安にも丁寧に答えてくれます。担当者との信頼関係ができたら、売却の契約を結びます。契約の際には、売却代金や引き渡し時期、買主の条件などを確認しましょう。契約が成立したら、担当者は、買主の探し方や内覧対応の方法などをサポートしてくれます。
まとめ
訪問査定は、不動産売却の重要なステップです。訪問査定を受ける際には、事前準備や部屋の掃除などをしっかりと行い、担当者とのコミュニケーションを大切にしましょう。訪問査定で算出された査定額は、売り出し価格の決定の参考になりますが、必ずしも正確ではないことも忘れないでください。複数社の訪問査定を受けて、査定額やサービスの内容を比較することが、不動産売却の成功につながります。
